房地产大雷暴?为什么杭州房企“三条红线”把控力甩全国房企几条街

09月19日 10:41

   2018年夏天,北方人小W揣着教师资格证来杭务工,原本已通过某上市教育机构第三轮面试,却阴差阳错进入了地产行业,人生道路就此偏转。

   “未来十年地产、教育都是朝阳行业,至少不会饿死。”当被问到后不后悔当初的决定,他的回答气定神闲,好像在2K21里挑詹姆斯或库里。

   然而没人能想到,年轻人眼里的两大黄金产业,竟活像两头挨了重锤的牛,在2021年夏天彻底失速。

   如果说针对K12教育发布的“双减”是一套秋风扫落叶般的快拳,那么针对地产行业无序扩张的“三道红线”则是后劲深厚的“化骨绵掌”。

   失去了赖以为系的高杠杆,又恰逢调控和还债,几头庞然大物气若游丝,而数不清的蝇量级选手坟头草都半尺高了。

   但小W依然不后悔当年的选择,房地产虽处多事之秋,但“阵痛”总好过“癌症晚期”,如果坚持走老路,这个时间大概在举牌讨薪吧。

   01

   地球上任何事似乎都逃不过“二八定律”,过得好不好,还得看大佬。

   在刚过去的半年度业绩报发布会上,行业“老大哥”交出了一份近12年来最差的成绩单,营收同比(下同)增长了14.19%,但净利润下降了11.68%,毛利率跌了8.9个百分点,仅有22.9%,卡在行业头部平均线上。

   “增收不增利”已经成为了行业普遍现象,根红苗正的“好学生”也无法幸免。

   据半年报统计,TOP20房企共实现营收1.78万亿,较去年同期增长23.2%,但平均毛利率只有22%,相比一年前跳水520个bp。某TOP15毛利率从37.7%跳到17.7%;某央企毛利率同比下降21.56个百分点,相比去年几乎腰斩。

   几乎所有毛利率下降的房企都将原因归结为过高的地价和龟速结转率,但盈利水平下跌尚能通过调整布局缓解,而因“三道红线”导致的债务规模受限,才是房企真正的命门。

   在风财讯收录的2021中期营收TOP100房企中,红橙黄绿档房企分别为6、15、33、46家,“降档”成了这一年来房企的头等大事,但在资金、土地资源向“安全档位”房企倾斜的今天,红、橙档房企因外部压力而走向衰败似乎是必然。

   过去一年发生了太多“步大拉胯”的灾难,以至于激扬文字的大佬们也改走谨慎路线。最典型的要数买遍全国的“白骑士”,前脚把“安全”挂在嘴边,后脚与万达酒店提前16年分手。

   有钱任性的金主爸爸尚且如此,而一直以精致、稳健著称的杭州上市房企,又是怎么样呢?

   02

   不同于激进的闽系、粤系,杭派房企大多走精致的“小而美”路线,上市的不多,如今仅有绿城、滨江、德信、祥生、宋都这几家相对活跃。

   按照2021上半年的销售规模(数据来源克而瑞),绿城进入TOP10,滨江、祥生进入TOP30,德信在TOP50附近,多为大中型房企。

   而在营收方面,5家房企均有较大幅度的增长,其中滨江以193.9亿营收,同比增长88%,排在杭州首位。而放到全行业来看,这个数字远超过百强房企36%的平均营收增长率,在TOP30中也可以稳定排在前5位。

   业内人士分析,杭派房企多布局在热点城市和长三角,因此规模和营收可以保证中长期稳定增长。

   以绿城为例,总可售货值的74%位于一二线城市,北京、杭州、宁波等热度较高的城市都是“主攻点”。上半年,绿城在大本营杭州新增货值260亿元,占据新增总货值的12%;宁波土地货值278亿元,占比13%;北京178亿元,占比10%。

   滨江虽然近6成的货值都在杭州,但也先后进入了上海、苏州、广州、深圳等TOP10级城市。

   与此同时,杭派房企普遍有谨慎的特质,这在“三道红线”时代难能可贵的。

   根据半年报披露的数据,5家典型上市房企均未踩中红线。滨江集团现金短债比和资产负债率较去年同期均有下降,净负债率虽随着规模扩大而提升,但也仍在可控范围内,成为民企中为数不多的“全线绿档”房企。

   绿城、祥生、德信、宋都只踩中一条“黄线”,且剔除预收款后的资产负债率均未超过80%。前几年为上市疯狂扩张的祥生,净负债率首次降到100%以下,成功“降档”。

   03

   不过,多数杭派房企若想做到更大量级并非易事。首先,一二线城市新房开发市场已经趋于饱和,土拍“摇号”政策使得牌桌上的玩家趋于固化——央企、本地巨头机会多,外来者敲门的资格都没有。

   其次,土地集中布局是一把双刃剑,规模营收增长的同时,也容易受城市土地价格、购房政策影响。

   一线城市和长三角地区地价近年屡创新高,金华等三四线地级市地价高峰甚至突破3.6万元/㎡,限价却迟迟不放开,这就导致杭派房企利润压缩严重,未能避免“增收不增利”的陷阱。

   在我们统计的5家房企中,绿城、滨江、德信三家毛利率超过21%,但均未达到22%的行业头部平均线。

   而在行业从金融红利转向管理红利时,杭派房企的运营能力并不算突出。据克而瑞发布的《2021年上半年中国房地产企业运营收入排行榜》中,杭州房企无一上榜。

   但从长期来仍具备赶超的能力,因为杭派房企均找到了住宅开发外的收入“运营曲线”。

   5家房企均有自己的物业公司,除了祥生物业外,均在港股上市,估值、毛利率双高的物企有望成为第二条利润线。

   绿城M成为代建第一股,旗下的小镇、教育、医疗等行业做得有声有色;滨江则在住宅开发和物业外,成立了长租公寓品牌暖屋;德信的小综合体、产业园在杭州及周边城市落地……这些都将在“管理红利”时代发挥作用。

   04

   当初,“活下去”像是行业大哥“凡尔赛”式的发言,但没想到一语成谶。

   可以预见的是,未来几年之内,“三道红线”依然是房企的生存底线,而利润与规模的天平一定将导向前者。

   时代变了,追求变了,规则和打法也变了。对于房企来说,没有什么比财务稳健更重要,合理的融资成本、能覆盖短期债务的现金流和较好的评级,远胜于无序的扩张。

   而在利润层面上,战略布局和赛道选择也是两大辅助生存的命题。

   重点核心地块仍然是兵家必争之地,信用资质好、综合实力强的房企依然保有竞争力,而继多城市出台“控地价、控溢价率”政策后,房企也能有充足的利润空间。

   三四线城市有机会,但拿下过热的土地也意味着很大概率站在高岗上。

   而在房企的内部结构也在调整,从开发转向运营成为大趋势,多元化业务也成为大方向。但历史告诉所有人,多元化业务成功的企业都围绕在房屋开发的上下游运作,而搞理财、搞足球、搞汽车,甚至搞矿泉水的,几乎土埋了半截。


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