市场热度急转直下,苏州二轮集中土拍“冷清”收场

09月18日 22:15

   9月18日,为期三天的苏州第二轮集中土拍收官。在此之前,22个重点城市中已经有9个城市完成了二轮集中出让,就市场热度来看,8月以来完成二轮集中土拍的城市土拍热度均不高,溢价率较首轮有明显下降,尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热城市,底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。苏州同样也经历了土拍延期、规则升级,其二轮集中土拍是否也与这些城市保持一致?本文将分析苏州两次集中土拍的异同点,对接下来的土地市场做出趋势性预判。

   供应变化:第二轮供应规模较首轮降四成

   5宗宅块一次性报价上限下调

   从土地供应规模上来看,苏州二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少,涉及22宗宅地,总供应建面仅267万平方米,较首轮总供应规模减少了40%,是目前已经公布第二批集中供地公告的20个城市中降幅最大的城市。

   不仅如此,苏州土地出让规则也明显升级。整体来看,新规主要是针对苏州首轮土拍中部分地块溢价高、马甲多的情况做出精准调整,主要涉及以下三点:

   1)严格遵守“控地价”要求,下调了苏地2021-WG-41号、苏地2021-WG-42号、WJ-J-2021-019号、WJ-J-2021-022号、WJ-J-2021-023号5宗地块一次报价有效区间上限。这样一来,房企拿地成本有所降低,给房企留有一定的利润空间,既能预防部分资金压力大的房企“暴雷”事件,也能在一定程度上也稳定了房价水平,符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。

   2)出台一系列“限马甲”举措,譬如同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;竞买人须说明资金来源情况,在报名时提交资金来源情况申报表。对于中小房企而言,由于限制“马甲”企业参拍,增加了它们拿地的机会,营造更加公平、有序的竞拍环境。

   3)部分地块保证金上调,并且严查房企资金来源情况。除吴江区地块外,吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50%及以上,这样一来,大大提升了房企拿地的门槛,够筛选掉那些资金压力的城市,也能一定程度上预防房企的金融风险。

   热度变化:整体溢价率降至1%

   仅一宗地突破中止限价成交

   和首轮集中土拍相比,苏州第二轮集中土拍明显降温。本轮集中土拍苏州挂出22宗涉宅,2宗提前中止出让,余下的20宗地中有1宗流拍(吴江运东17号地块,位于云梨路总部经济带北侧,出让条件十分复杂,要求引入2家总部企业,其中1家为500家企业前10强企业旗下全资公司总部,注册资本不少于8亿元),仅成交19宗,流拍率高达14%,与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

   从溢价率情况来看,苏州第二轮集中土拍溢价率较首批也有明显下调。第二轮集中土拍整体溢价率仅有1%,较首轮下降了6个百分点。从溢价成交地块占比来看,成交的19幅地中仅有3幅溢价成交,其中溢价率最高的为园区车坊51号地块,该地周边交通、教育、医疗配套完善,加之板块断供多年,又有新规划的文荟邻里中心,在开拍之前就引得多家房价关注,最终该地经过11轮加价突破中止限价,一次性报价后被中海以13.62亿元拍地,楼面价22990元/平方米,溢价率达14.95%,这也是苏州第二轮集中土拍中唯一一宗突破中止限价的地块;而苏州首批次集中成交的28宗地块中有半数地块突破中止限价,从这一点也可看出苏州本轮土地竞拍热度的下滑。

   盈利空间:平均地房比降至0.57

   盈利空间较首轮有所提升

   一直以来,苏州土拍就采用“最高中止限价+一次性报价”的竞价规则,土拍溢价率本来保持在相对较低的水平,首轮集中土拍整体溢价率就仅有7%,远低于同类城市杭州。而苏州本次集中土拍大部分地块底价成交,本轮土拍大部分地块成交楼板价较周边地价呈下降或持平趋势,拿地成本整体呈现下降趋势。

   而就盈利情况来看,平均地房比为0.57,较首轮有所提升。以纯宅地块为例,按照周边在售项目平均销售价来测算,除相城区2021-WG-41、2021-WG-42、园区胜浦49号、车坊51号地块外,其余7宗的地房比均在60%以下,尤其是嘉誉实业竞得的吴江平望24号地块,地房比仅有34%,房地差高达9755元/平方米,盈利空间均十分可观。

   本场土拍中唯一触及中止限价的园区车坊51号地块,虽然是本场土拍中起拍价和成交楼板价最贵的地块,最终成交楼面价高达22990元/平方米,参考周边房价来看的话,地房比为61%,房地差超1.5万元/平方米,尚有一定的盈利空间。此外,由于该板块新房“断供”多年,去化问题不大,这也解释了在土拍整体降温的大背景之下,该地为何依然引起房企竞相追捧的原因。

   总结:流拍、底价成交成为常态,

   资金宽裕房企迎来补仓良机

   总体来看,在“一次性报价区间上限下调”、“禁马甲”和“提升保证金比例”等调控手段下,苏州与沈阳、成都等城市市场表现一致,第二轮集中拍地热度和首次相比热度明显下降,溢价率降至1%;19宗成功出让地块中仅3宗溢价成交、1宗突破最高限价成交,市场热度急转直下。

   结合近期市场、资金和政策环境来看,重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件,就连一直以来市场热度跻身高位的杭州,十宗竞品质地块中,九宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”;加之日前杭州、南通均出现“退地”风波,由此来看,接下来重点城市集中土拍热度下滑将成为普遍现象。

   值得注意的是,市场“转冷”并非全无益处,低热之下,房企拿地成本有一定程度的下降,盈利空间较首轮明显扩大,现金流比较稳健的房企可以适度补仓,但也要谨防市场下行的风险。

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