房地产金融化泡沫倾向仍较强?买房投机很危险?

03月04日 21:45

   不明就里者,为之担忧。

   信奉惯性者,视之无物。

   所以,对关键先生的关键观点,一定要用系统思维,进行详细解读。

   房地产的泡沫化比较强?

   郭主席的这个观点,是对的。

   无论从租售比、还是房价收入比看,中国的房地产,无论是一线、二线,还是三四五线城市,都存在明显的泡沫。

   这是静态的判断。静态的判断,中国房地产确实存在泡沫。

   但是,对于仍然处于城市化阶段的中国,投资买房更多的,还是依据动态的分析。

   这其实与股市逻辑,是一致的,只要预期个股的未来增长,那么现在PE值高一点,是可以接受的。

   对郭主席的泡沫论,我有两点解读:

   1中国的房地产,静态是存在泡沫的,但动态的泡沫并不明显。

   2中国的房地产,整体是存在泡沫的,但核心大城市却不存在泡沫。

   比如,深圳和上海。

   这两个一线城市,尽管房价位居全国前列,但是,需求依然是巨大的,这从二手房挂牌量,就可以看出来了,分别仅有3.6万套和3.2万套。

   这种水平的二手房挂牌量,比90%的二线城市、以及部分三四线城市的,还要少。

   真实需求量,远远超过供给量,说明真实的深圳和上海楼市,其泡沫并不明显,或者说,市场对泡沫毫不担心。

   动态的泡沫,动态的人口。

   房价是否存在泡沫,与房价高低无关,而与真实需求(以及潜在需求)有关。

   我一直强调大城市的房价,至少未来10年内,整体是坚挺的。

   与10年前、20年前不同,现在的城市化,其实就是大城市化。

   伴随产业要素的升级、落户政策的调整(主要是省会城市),尽管整体城市化率的增速开始下降,但是,大城市的人口却持续净流入。

   人口持续净流入,是核心支撑,人口净流入的多少,本身就动态调节着一座城市房价的估值。

   人口净流入预期上升(潜在需求),比如放宽落户政策的南京、广州、福州等,以及本就供不应求的上海、深圳等,房价估值可以高估。

   而对于人口净流入预期下降、甚至明显净流出的城市,比如天津、哈尔滨、以及绝大多数三四五线城市,房价估值只能低估。

   所以,未来房价走势,整体是分化的:高的,大概率会更高,低的,大概率会更低。

   房地产投资(投机)很危险?

   郭主席的这个观点,我是绝对认同的。

   首先,现在房价超有潜力的城市,不是说不能投资,而是说根本就没有投资的机会。

   昨天,深圳也开始借鉴上海的积分筛选制了—— 缙山府和华润万象华府这两个新盘销售方案,购房者摇号入围规则发生了重大变化,核心是以无房年限进行加分,10年无房可以加40分。

   房住不炒,刚需受益,投资(投机)无门,这是一线城市的普遍现状。

   其次,在持续的政策压制之下,现在,任何一个城市的房价,都只能缓涨,而不能猛涨——一有猛涨,政策大棒随后就到。

   只能缓涨、不能猛涨,投资空间本身就小了,毕竟,持有房产是有资金成本的。

   还有最后一个命门,今明两年,房地产税大概率是要确认的。

   房地产税,这是压制炒房的终极杀器。

   但,这把杀器,只杀炒房,不杀刚需(《牛年楼市的终极杀器?》),中国式的房地产税,其标准肯定是差别化的。

   最后总结一下:

   泡沫与否,动态分析,因城而异,核心人口。

   2021,刚需速上车,改善要量力,投资请绕道。

  

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